Договор купли-продажи недвижимости
Процессы продажи или приобретения какого-либо помещения не могут проходить без документального сопровождения сделки купли-продажи недвижимости. Данные процедуры должны быть зафиксирована официальным документом, поскольку только таким образом продавец и клиент имеют подтверждённые гарантии. В статье разъясняем всё про договор купли-продажи (ДКП), его грамотное оформление и вопрос о расторжении. Также показываем, как выглядит правильно составленный документ и откуда его можно загрузить.
Договор купли-продажи – что это такое?
Данный документ служит письменным подтверждением сделки о передаче права владения квартирой или домом между двумя сторонами. В договоре указаны обязательства исполнителя и заказчика, подкреплённые подписями – владелец жилья (или доверенное лицо собственника) обязуется передать права владения на объект недвижимости (подтверждённые выпиской из Единого государственного реестра недвижимости), а покупатель – заплатить за жильё оговоренную ранее денежную сумму. Каждая из сторон может быть представлена как физическим, так и юридическим лицом.
Какие правовые нормы должны быть соблюдены?
Поскольку ДКП является документом, который возможно предъявить на суде в ситуации оспаривания соглашения, он должен быть юридически грамотно составленным, то есть с соблюдением всех необходимых нормативно-правовых актов. Помимо них, есть и «дополнительные» акты, которые могут учитываться при определённых условиях.
Если вы составляете документ самостоятельно, рекомендуем ознакомиться со всеми правовыми актами, имеющими отношение к договору.
Например, когда приобретение или передача помещения касается супруга владельца, требуется соблюсти соответствующие положения Семейного кодекса Российской Федерации.
Суть договора купли-продажи
Соглашение может быть составлено в простой письменной, но нотариально подтверждённой форме. Следует также взять во внимание, что определённые типы договоров оформляются исключительно через нотариальную контору. Например, когда происходит сделка с жильём, которое принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному человеку.
Чтобы заключить контракт в простом письменном виде, обеим сторонам потребуется предоставить свои паспортные данные, адрес проживания, а также адрес передаваемой в собственность недвижимости и его стоимость. Помимо этого, понадобятся данные о зарегистрированных в ней и имеющих пользовательские права людей.
Контракт, заверенный нотариусом, остаётся тем же договором купли-продажи, но более обширным, то есть данный документ будет включать в себя как необходимые, так и возможные условия, благодаря чему можно избежать различных проблем между сторонами сделки.
Обязательные пункты ДКП
Документ может содержать большое количество условий, оговаривающихся сторонами ранее, однако, с правовой точки зрения, только несколько из приведённых в соглашении пунктов считаются необходимыми или существенными. Существенное условие представляет из себя определённое требование, которое должно обязательно присутствовать в договоре. Если же такого рода требования не указаны в документе, то юридической силы он не имеет.
Что относится к обязательным условиям?
- Название договора («Договор купли-продажи»);
- Наименование населённого пункта, где заключался контракт, дата подписания;
- Полное ФИО и паспортные данные каждой стороны сделки;
- Описание продаваемого помещения, то есть: вид (загородный дом/квартира/комната и т.д.), конкретный адрес, площадь;
- Содержание документа (доказательство того, что соглашение заключается именно по поводу продажи жилья, а не аренды и прочего);
- Точная стоимость объекта недвижимости, которую покупатель передаст собственнику или его доверенному лицу;
- Реестр лиц, живущих в помещении на момент подписания договора и имеющих право пользования жилой площадью после её передачи другому лицу (если такие граждане имеются).
Примечание: в случае, если права собственности на недвижимость каким-либо образом ограничены (например, ипотечная квартира), то данный пункт необходимо привести в документе.
Что входит в дополнительные условия ДКП?
Дополнительные условия нужны вам для того, чтобы перестраховаться на случай неприятных инцидентов. Присутствие или отсутствие этих добавочных пунктов никак не влияет на законность заключаемого договора, однако, дополнительные условия, зафиксированные в соглашении, будут иметь правовую силу, аналогичную обязательным условиям.
То, какие конкретно условия это будут, зависит либо от вашего адвоката по недвижимости, либо от ваших интересов, если вы составляете договор собственноручно.
Добавочными условиями могут являться:
- Точное время фактической передачи объекта;
- Временной срок и способ передачи денежных средств;
- Состояние жилой площади на момент её продажи;
- Срок снятия с регистрации представителей семьи собственника;
- Гарантии продавца о том, что продаваемое помещение полностью свободно от различных ограничений;
- Процедура разрешения какого-либо спора, распределение ответственности;
- Обстоятельства, при которых соглашение расторгается;
- Сумма штрафа за невыполнение обязательных условий ДКП, форс-мажорные случаи и т.п.
В документе могут быть указаны любые дополнительные пункты, которые вам покажутся необходимыми. Они должны только соответствовать содержимому самого договора, не противоречить нормативно-правовым актам РФ, а также быть подтверждёнными обеими сторонами сделки.
Перечень требуемых документов
Не имеет значения, оформлен ли договор самостоятельно или с помощью нотариальной конторы – для обоих вариантов требуется приготовить ряд некоторых документов.
Реестр документов для сторон, заключающих договор купли-продажи:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая права собственника на владение продаваемым помещением;
- Правоустанавливающий документ собственника (дарственная на квартиру, судебное признание права владения или другие);
- Паспорта обеих сторон;
- Справка о лицах, зарегистрированных или прописанных в передаваемом жилом помещении;
- Согласие законного супруга на передачу квартиры, если владелец состоит в браке;
- Разрешение от опекуна в случае, если владелец объекта не достиг совершеннолетия;
- Квитанция об уплаченной государственной пошлине (в размере двух тысяч рублей в 2021 году).
С две тысячи тринадцатого года документ о продаже недвижимости может быть нотариально не заверен, за исключением тех случаев, когда контракт заключается не на полноценный объект, а на определённые части. Также участия нотариуса требуют соглашения, связанные с собственниками, не достигнувшими возраста совершеннолетия.
Остальные сделки будут нести правовую силу в независимости от их заверения нотариальной конторой. Однако, эксперты всё равно рекомендуют сотрудничать со специалистами, поскольку это предостережёт от возможных неприятностей.
Процедура оформления договора купли-продажи
Про то, как правильно оформить такой договор, можно прочесть в статье № 454 Гражданского кодекса Российской Федерации. Там подробно описаны все правила и стандарты, по которым оформляется документ. Одним из правил является поэтапный процесс оформления ДКП.
Этапы составления и оформления документа
- Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Перед самой процедурой составления договора, требуется выписка из ЕГРН, поскольку благодаря ей собственник подтверждает право владения на площадь, а покупатель убеждается в законности совершаемой сделки.
- Изучение всех документов объекта недвижимости. Перед подписанием соглашения нужно проверить всю документацию, подтверждающую права собственности продавца на жильё, а также правоустанавливающие документы.
- Заключение предварительного ДКП. Вы имеете право оформить предварительное соглашение в случае неготовности к заключению основной сделки или неимении полной денежной суммы на настоящий момент. Таким образом, понравившаяся площадь будет забронирована вами при передаче задатка продавцу.
- Подписание основного договора купли-продажи. Сначала следует проверить, правильно ли составлен документ, все ли пункты, условия соблюдены и оговорены участниками сделки. Также обратите внимание на отсутствие каких-либо опечаток или помарок.
- Оплата государственной пошлины. Госпошлина оплачивается покупателем жилой площади, а её размер будет зависеть от представленного статуса (физическое или юридическое лицо). Стандартную стоимость можно посмотреть на сайте «Госуслуги».
- Регистрация права владения. После подписания контракта, требуется подать документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать передачу права собственности на жильё другому лицу. В случае, если договор заключался с помощью нотариуса, то специалист сам подаст все документы. Если договор составлялся и оформлялся без посторонней помощи, можно передать документы через МФЦ.
- Получение свидетельства о регистрировании нового собственника. Спустя десять дней после подачи документов, вы можете забрать документы у своего нотариуса или из Росреестра.
Оплата государственной пошлины
Если вы хотите узнать размер госпошлины при продаже квартиры и другую информацию о ней, следует заглянуть в Налоговый кодекс Российской Федерации.
В статье 333.33 п.1 пп.22 Налогового кодекса РФ указано, что стандартный размер государственной пошлины составляет две тысячи рублей (на 2021 год). Денежную сумму вносит покупатель. В случае, когда передача права собственности связана с долями, а не с полноценным объектом недвижимости, сумма составит всего двести рублей.
Приведённые размеры оплаты государственных пошлин касаются только физических лиц, а вот если вы приобретаете жильё в статусе юридического лица, то пошлина будет стоить больше – двадцать две тысячи рублей. Квитанция об оплате может подаваться на регистрирование вместе с остальными документами, также можно подать её отдельно, однако, не позже, чем через три дня после подачи основного пакета документов.
Если договор был подтверждён нотариусом, то по продаже жилья заплатить государственную пошлину нужно будет ему. В этом случае она составим 0,5% от стоимости сделки. Сбор находится в пределах от трёхсот до двадцати тысяч рублей и не должен за них выходить.
Примечание: размер госпошлины при утверждении её нотариальной конторой будет рассчитан исходя из её кадастровой цены.
Обычно затраты на юридическое заверение соглашения оговариваются и распределяются между двумя сторонами договора заранее. Вы с продавцом или покупателем можете распределить расходы на нотариальные услуги в равных или неравных долях.
Случаи, в которых договор купли-продажи признаётся недействительным
Соглашение может быть аннулировано судом, если оно:
- Заключалось под действием угрозы и применением насилия;
- Оформлено лицом, не достигшим возраста совершеннолетия, без согласия опекуна;
- Оформлено недееспособным лицом без согласия опекуна;
- Заключено лицом без согласия супруга, если на момент покупки жилья они состояли в браке;
- Собственник или покупатель на момент заключения сделки находились под действием алкогольных или иных психотропных веществ, в результате чего не осознавали своих действий;
- Не удовлетворяет нормативно-правовым актам;
- Содержит поддельные подписи.
Примечание: признание ДКП недействительным возможно исключительно с помощью суда, если в контракте не предусмотрены другие условия, например, взаимное согласие участников.
Существуют также мнимые и притворные соглашения. Мнимая сделка означает договор, оформленный без наличия будущих правовых действий, а притворный контракт – прикрытие одного соглашения другим.
На что ещё стоит обратить внимание покупателю
К сожалению, никто не застрахован от риска наткнуться на злоумышленников, желающих воспользоваться неосведомлённостью человека в нюансах составления юридического документа. Например, высокому риску часто подвергаются договоры, связанные с куплей или продажей жилья, полученного по наследству. Передача квартиры в наследство означает, что на данный объект имеют право претендовать наследники первой очереди, даже если они не были упомянуты в завещании. Или же эта недвижимость может пребывать во владении продавца менее, чем три года, о чём он решил умолчать. В таком случае, покупателю придётся платить налог с проведённого соглашения.
Чтобы не угодить в такую неприятную ситуацию, покупателю следует попросить продавца показать документы, по которым жилая площадь была передана по наследству. Также немаловажно проверить предысторию квартиры на наличие завещательного отказа или случаев ареста данного имущества.
Что следует учесть собственнику при продаже недвижимого имущества
Продавцу стоит позаботиться о внесении в договор купли-продажи жилья пункт о залоге в размере полной стоимости квартиры, идущего в пользу продавца. Несмотря на прописанное в законе правило, недобросовестный покупатель может обратить внимание на отсутствие пункта о залоге.
Что ещё важно?
Внимательным следует быть со сделками, осуществляемыми с помощью доверенного лица собственника. Необходимо знать и помнить, что доверенность может быть аннулирована в одностороннем порядке, значит, после получения средств владелец способен прекратить действие доверенности, что делает соглашение недействительным.
Всегда нужно проверять доверенность лица, представляющего владельца передаваемого объекта, чтобы не остаться без средств и желаемого жилья. Стоит узнать, имеет ли право представитель доверителя продавать данную жилую площадь.
Советуем также присмотреться к документу на наличие в нём каких-либо ограничений, например, указаний касаемо того, кому можно продавать квартиру в будущем. Также следует проверить актуальность доверенности на момент продажи объекта недвижимости.
Никогда не нужно торопиться с подписанием контракта о продаже или покупке квартиры, сначала лучше удостовериться, что сделка оформлена чисто и с соблюдением всех правовых норм. Лучше всего обращаться к опытным специалистам.